Galpões Last Mile – o Galpão da Vez
O mercado imobiliário comercial é muito rico em variações, e as exigências acompanham a evolução das empresas e dos mercados com muita velocidade – logo flexibilidade, conhecimento técnico e velocidade são imprescindíveis para o corretor que deseja entrar neste segmento.
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A aceleração do modelo marketplace, característico de empresas como Mercado Livre, OLX, B2W (americanas, submarino), MagaLu e as famosas Amazon, Alibaba e eBay, fez com que este mercado disparasse. Somente o Mercado Livre conta com mais de 11 milhões de sellers (vendedores). Com a pandemia e a forte adoção do home office, o mercado das lojas virtuais chegou a crescer 400% em relação ao mesmo período do ano anterior, o que passou a demandar um sistema logístico mais robusto e flexível. Marketplace é uma plataforma digital que integra plataforma comercial para pequenos empreendedores, logística de ponta a ponta, logística reversa e atração de potenciais consumidores.
O galpão Last Mile é a última perna do processo logístico de encomendas, característica do varejo on-line. Sua característica principal é a velocidade com que a mercadoria entra e sai do depósito, como dizem os players, a mercadoria não “dorme” no galpão, ou seja, entra por uma porta e sai pela outra no mesmo dia.
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Tecnicamente estes galpões são finos e compridos. De um lado entram os caminhões e carretas, e do outro lado os VUCs, pick-ups leves e motos. Os caminhões descarregam as mercadorias no chão (não são paletizadas), por intermédio de leitores de códigos de barras e barras 3D, o sistema computadorizado de logística aponta para qual baia deverá ser enviado cada pacote, que é imediatamente depositada em gaiolas nas respectivas baias. Cada gaiola representa um veículo.
O veículo pequeno encosta na baia do outro lado do galpão e recebe sua gaiola, que prontamente carrega no veículo e já parte. Tudo muito rápido e acontece apenas num período do dia, em geral na parte da manhã. Os sistemas logísticos criam roteiros em aplicativos nos smartphones, como Wake ou Google Maps.
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Demanda para Corretores
As empresas buscam locais dentro do ambiente urbano para instalação destes galpões last mile, que passa a ser uma excelente opção de mercado para os corretores de imóveis.
Porém este mercado é bastante técnico e exigente:
- Não precisa de piso especial, mas precisa ser galpão em um nível;
- Não precisa de muita altura, mas tem que permitir que caminhões encostem, de preferência em niveladoras;
- A relação largura x profundidade deve privilegiar a largura, mas quanto maior a largura, maior deverá ser a profundidade;
- Deve ser avaliado se o imóvel e a região comportam este tipo de operação em termos da legislação municipal de uso e ocupação de solo, em relação ao CNAE (Código Nacional de Atividade Empresarial) da empresa;
- Vias de acesso devem comportar caminhões leves e o volume de tráfego de VUCs e motos (índice de incomodabilidade);
- Pátio para manobra de caminhões, VUCs, motos e pick-ups leves é importante;
- Pátio de espera que os veículos aguardem sua oportunidade de descarregar e carregar;
- Recepção e guarita;
Ilustração de um galpão last mile e sua dinâmica.
Luis Fernando Gardel Deak
Corretor de Imóveis, perito avaliador, membro da JUCON, especialista em imóveis corporativos e comerciais, administrador de empresas, pós em marketing, MBA em Gestão Empresarial, Advogado especialista em Direito Imobiliário e Digital, pós-graduando em direito civil e processual civil, conciliador e mediador.
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