O impacto da avaliação de imóveis na justiça

Os imóveis sob judice, sejam objeto de penhora, hipoteca, resolução de conflitos, herança ou separação de cônjuges ou qualquer outra modalidade tendem a ter a solução lenta e em geral a avaliação do imóvel tem impacto relevante.

O objetivo final em um processo que envolva um imóvel é a transferência do bem para os envolvidos ou a venda para terceiros, entretanto o que tem emperrado a venda é a avaliação. Não por ser uma avaliação, mas como ela é feita e principalmente encarada pelo decisor, que é o Juiz.

Sem entrar na velha questão de quem pode avaliar um imóvel, um corretor ou um engenheiro, pois isto está (ou pelo menos deveria estar) superado tanto na prática, quanto de direito.

O problema está na ignorância do Juiz a respeito do tema e a falta de preocupação do avaliador em ajudá-lo. Me explico:

O avaliador faz seu trabalho em geral de forma isenta e profissional, todavia não alerta ao magistrado que o valor da avaliação é em condições normais de temperatura e pressão, ou seja, MERCADO.

No caso, em um processo judicial que nunca é rápido e que um possível comprador para tomar a decisão irá analisar o momento do processo, os riscos inerentes a ele (de manutenção e conservação) e o tempo e mais custos adicionais para a imissão na posse, o valor não será o da avaliação.

Não basta tampouco inserir uma variação de mais ou menos 5% como também não é suficiente apontar o valor de venda forçada com opção de menos 30% e 50%.

Está errado? Não, apenas não está adequado. Estas variações têm validade para o proprietário e para o comprador de mercado, não para o caso de o Juiz determinar o valor da venda. Como ele não sabe do tema (nem é sua obrigação) ele sempre levará ao final do processo o valor da avaliação.

E ao invés de resolver o problema, cria-se outro. A demora em vender a propriedade e resolver a questão, pois em tese o processo está resolvido, restando a venda do imóvel. Como o valor em geral está maior do que vale, começam as tensões dos envolvidos para a resolução do problema, mas começa a deteriorar o bem, não apenas em sua conservação, mas porque fica como peixe fora da geladeira. Quanto mais se arrasta o problema, não raro pelo valor que o Juiz determinou a venda, pior para todos.

Proponho a reflexão aos colegas e ao judiciário. Aos colegas que insiram nas avaliações essa nota importante de que o valor auferido é de mercado, mas como está “enrolado” o valor é outro e um possível comprador teria interesse se o valor fosse diferente, apresentando uma sugestão. Para o judiciário que considere o mundo real que não compra imóvel “enrolado” sem uma boa razão, que se resume em preço e risco. Que no momento da decisão entenda-se que levar o valor à venda por menor valor é o melhor e mais rápido caminho.

Aos que disserem que esta opção existe via leilão, me permito discordar, pois nela sim os valores são piores na medida que a segunda praça tem como preço 50% do valor da avaliação. Ora, seria tão ruim se o magistrado definisse que a venda deveria ser feita por 80% do valor da avaliação diretamente, sem leilão?

Não quero, nem pretendo gerar conflitos ou polêmica se uma modalidade é melhor do que a outra ou criticar as instituições, mas propor a reflexão no conteúdo das avaliações, não sua qualidade.

As coisas valem o que as pessoas pagam!

Heitor Kuser, CIPS
Especialista em desenvolvimento de produtos e gestão de portfólio imobiliário