Portabilidade de Financiamento Imobiliário

Portabilidade de financiamento imobiliário é a possibilidade de trocar a dívida de um banco para outro que apresente condições melhores de pagamento.

Em 2006, o consumidor brasileiro conheceu a portabilidade, serviço que que permite a troca de empresas de um mesmo serviço sem qualquer custo adicional.

A primeira foi no setor de crédito bancário e, nos anos seguintes, vieram as de telefonia, planos de saúde etc.

A possibilidade proporcionou ao consumidor a chance de não se prender a uma determinada empresa por força do contrato e de optar pela troca de um serviço mais eficiente e/ou mais barato.

Portabilidade de Financiamento Imobiliário – Histórico

A portabilidade de financiamento imobiliário, regulamentada pela Resolução nº 3.401/06 do Conselho Monetário Nacional – CMN, não foi muito utilizada, em função dos custos decorrentes na transação no Cartório de Imóveis (averbação da quitação com o banco anterior e registro da nova operação) e ausência de regulamentação.

Em 07/08/2012, foi sancionada a Lei nº 12.703/12 que muda a rentabilidade da Caderneta de Poupança e trata da transferência do crédito imobiliário.

O CMN por meio da Resolução 4.292/13 disciplinou o uso pelas instituições financeiras de código de identificação específico para as operações de portabilidade de crédito, bem como de meio eletrônico para sua efetivação.

A regulamentação pelo CMN vem justamente para disciplinar o assunto, pois a operacionalização não estava padronizada e dependia do entendimento de cada Banco.

A portabilidade é uma boa ferramenta para movimentar o mercado imobiliário, já que pode influenciar na redução de juros e custos, via concorrência.

A possibilidade de diminuir os custos do financiamento imobiliário migrando a dívida para outra instituição tem despertado o interesse dos mutuários e a preocupação dos bancos.

A grande vantagem é a redução de custos, pois anteriormente tinha de averbar junto ao Cartório a baixa da garantia (hipoteca ou alienação fiduciária) relativa ao contrato anterior e registrar um novo contrato (novo banco).

Mudanças na portabilidade de crédito imobiliário a partir de 01/MAR/2021

O Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou em 27/11/19, por meio da Resolução 4.762, a ampliação da portabilidade de crédito imobiliário.

Vejam abaixo as principais mudanças:

➤ No caso dos empresários individuais, deve ser assegurada a portabilidade das operações de crédito passíveis de contratação por pessoas naturais.

➤ Admite-se a portabilidade para modalidade de crédito diversa da contratada com a instituição credora original, hipótese na qual não se aplica a restrição quanto ao prazo da operação.

Neste caso passa a ser permitida, por exemplo, a portabilidade de contrato na modalidade Pro-cotista ou Programa Minha Casa Minha Vida/Programa Casa Verde e Amarela (Ex. Faixa 3/Grupo 3) para modalidade SBPE, que hoje pode apresentar melhores condições.

O novo banco poderá manter o lastro no FGTS ou mudar de modalidade de financiamento para o SBPE (recursos da poupança e mercado), por exemplo.

➤ As operações de crédito imobiliário objeto de portabilidade originadas FORA do SFH podem ser reenquadradas no SFH, desde que observem os critérios de concessão e as condições gerais e específicas estabelecidos na regulamentação e na legislação em vigor para esse sistema.

Para Enquadramento no SFH (Transposição de sistema) deverão ser observados todos os requisitos legais e regulamentares, tais como:

★ Limite de valor de avaliação do imóvel financiado e

★ Custo efetivo máximo de 12% ao ano.

Trata-se da primeira regulamentação pelo CMN sobre a Transposição de sistema, antes disso alguns bancos faziam por conta própria e outros não aceitavam.

➤ Criação do “Documento Descritivo de Crédito” (DDC) a ser fornecido pelos bancos com as informações solicitadas pelo devedor referentes à operação de crédito contratada.

Disponibilidade do DDC aos clientes:

✔ de forma contínua, nos canais de atendimento eletrônico.

✔ de forma imediata, nos canais de atendimento presenciais.

✔ em até um (1) dia útil, contado a partir da data da solicitação, nos demais canais de atendimento.

➤ A norma prevê ainda a possibilidade de ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito objeto da portabilidade, que não poderá ser repassado ao devedor.

➤ O disposto na Resolução CMN nº 4.292/13 aplica-se, no que couber, à portabilidade de operações de crédito realizadas com pessoas jurídicas.

VIGÊNCIA

As mudanças entrariam em vigor em 01/04/2020 (pessoas físicas) e em 01/06/2020, quanto ao disposto sobre portabilidade pessoas jurídicas. Mas, em função da pandemia, por meio da Resolução CMN 4.793/2020, o prazo foi alterado para 03/11/2020 e, por meio da Resolução CMN 4.862/2020 o prazo foi novamente prorrogado e entrou em vigor em 01/03/2021.

Procedimentos na portabilidade imobiliária

O processo de portabilidade de financiamento imobiliário não é tão simples devido à necessidade de:

· Nova análise de crédito,

· Reavaliação do valor do imóvel e

· Transferência de propriedade.

Cuidados com a exigência de reciprocidade

O comprador que quer apenas fazer financiamento, sem abrir conta, por exemplo, pode pagar juros mais altos.

É o caso da chamada taxa balcão, destinada apenas para quem deseja aproveitar os juros de determinado banco, sem ser um cliente efetivo, com conta corrente ou salário, cartão de crédito e cheque especial.

Quem tem o pacote de produtos, que inclui conta corrente com cheque especial ou conta salário, pagará uma taxa intermediária.

Existem diversos tipos de pacotes de serviços que oferecem juros menores de financiamento, como por exemplo, para quem tem saldo em poupança, dentre outras.

Assim, deve-se verificar se existe vantagem em contrair o financiamento habitacional ou transferir o crédito (portabilidade) para banco onde já possuímos relacionamento e os custos já são conhecidos.

Passo a passo da portabilidade de financiamento imobiliário

❶ O mutuário deve pedir ao banco atual o valor do saldo devedor do financiamento, o número do contrato, o CET – Custo Efetivo Total e as taxas de juros cobradas. O prazo entregar as informações é de 1 dia útil.

❷ Se encontrar uma condição mais vantajosa em outro banco, ele deverá entregar uma proposta de portabilidade neste novo banco, o qual se aceitar enviará a informação ao banco atual. Este terá 5 dias para fazer uma contraproposta ao cliente, se quiser manter o financiamento.

❸ Se o banco atual não efetivar proposta ou se cliente não aceitar a contraproposta, a instituição com a qual iniciou a dívida é obrigada a aceitar o pedido de portabilidade.

Quando se tratar de operação de crédito imobiliário, a transferência de recursos entre os bancos deve ser realizada em uma das datas de referência.

O Banco credor deve confirmar junto ao Banco proponente, em até 2 (dois) dias úteis contados da transferência de recursos o recebimento dos recursos ou inconsistências na TED que inviabilizaram a portabilidade.

O Banco credor original deve remeter ao novo Banco, no endereço informado, em até 2 (dois) dias úteis contados a partir da confirmação do recebimento dos recursos, documento que ateste, para todos os fins de direito, a efetivação da portabilidade da operação.

Nas operações de crédito imobiliário, o documento deve conter todas as informações, declarações e assinaturas necessárias à averbação, em ato único, da sub-rogação da dívida e da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária sobre o imóvel objeto da operação de crédito portada, em favor da instituição proponente, no competente Cartório de Registro de Imóveis.

Concorrência entre os Bancos

Os aspectos que estão sendo observados pelos agentes financeiros são: a prospecção e a retenção de clientes.

A tendência é de mudança no perfil do gerenciamento do crédito no intuito de negociar realmente, partindo de possíveis propostas apresentadas pelo cliente.

Ganha força então a visão de relacionamento com o cliente e não de gerenciamento de produtos individualizados.

A portabilidade do financiamento imobiliário está trazendo uma grande mudança na forma de relacionamento com o cliente.

A portabilidade de crédito imobiliário é vantajosa?

Os bancos não estão obrigados a aceitar o pleito do cliente para receber o crédito de outro banco (portabilidade ativa) e nem tampouco a ofertar as mesmas condições válidas para os créditos por estes originados.

Temos conhecimento, que dependendo do relacionamento, é possível conseguir a redução dos juros e permanecer no Banco Atual.

Eles têm políticas internas de manutenção de clientes, mas negociam caso a caso. Se você for um cliente rentável para o banco ele poderá oferecer algum benefício para continuar.

O índice de retenção dos contratos pelo banco atual é superior a 60%, segundo dados do Banco Central, o que é extremamente proveitoso pelo cliente, pois não terá custos e obtém redução nas condições de pagamento.

Conclusão sobre Portabilidade de crédito imobiliário

O Mutuário tem agora o poder de barganha com o Banco atual, podendo efetivar tentativa preliminar ou posterior de negociação para redução de taxa de juros e dos custos embutidos no financiamento ou no pacote de serviços bancários para permanecer.

No lado do mercado imobiliário haverá de certa forma um incentivo a competição para a manutenção dos clientes e para a conquista de novos.

Alguns Destaques:

Não poderá ser utilizado o argumento de ‘falta de regulamentação’ por parte do Banco Central para se recusar implementar a Portabilidade.

O mutuário poderá a qualquer tempo, sem limite de vezes, solicitar a portabilidade a outros bancos e o credor original deverá fornecer, sempre que formalmente solicitado, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência.

Regulamentação vigente: Resolução CMN 4.292/13.

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