Contrato eletrônico no setor imobiliário

Contrato eletrônico no setor imobiliário

O contrato eletrônico é uma realidade para muitos profissionais, inclusive do mercado imobiliário. Não se trata de um novo tipo de contrato, mas sim de uma nova forma de celebração, ou seja, o contrato eletrônico é celebrado e executado por meio de plataformas digitais e assinado por meio de diversas tecnologias, que garantem a autenticidade e a integridade do documento.

Você pode celebrar um contrato de corretagem, uma ficha de captação de imóvel, um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, um contrato de prestação de serviço, um contrato de parceria, uma procuração ou qualquer outro documento particular que normalmente é feito de forma física, também de maneira eletrônica. Isso facilita e agiliza o trabalho do corretor de imóveis.

Validade do contrato eletrônico

Para a validade de qualquer contrato, inclusive contrato eletrônico no setor imobiliário, são necessários os seguintes requisitos gerais: capacidade das partes, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei, conforme artigo 104 do Código Civil. A validade do negócio jurídico significa dizer que, na falta de um desses requisitos, o contrato será nulo ou anulável.

O contrato eletrônico tem mais um requisito específico e essencial para sua validade: a assinatura eletrônica. Aqui merece destaque a segurança jurídica, pois é por meio de uma plataforma online que o contrato é gerado, enviado e assinado pelas partes envolvidas. A assinatura eletrônica possui regulamentação e validade, conforme previsto na Medida Provisória nº 2.200-2.  A seguir analisaremos os tipos de assinatura eletrônica.

Tipos de assinatura eletrônica para os contratos

A Medida Provisória nº 2.200-2 de 24/08/2001 é a responsável por instituir o documento eletrônico e a infra-estrutura de chaves públicas (ICP-Brasil) para fins de assegurar autenticidade de assinaturas digitais, em qualquer documento público ou particular, por meio de certificação.

Além da certificação, a medida provisória considera válida a utilização de outros mecanismos eletrônicos de comprovação de autoria e integridade de documentos, desde que admitidos entre as partes como válido. Assim, concluímos que há dois tipos de assinaturas: assinatura eletrônica e assinatura digital. 

E qual a diferença entre elas?

A assinatura eletrônica é qualquer mecanismo eletrônico que pode identificar uma pessoa e abrange todos os tipos de assinatura que utilizam meios eletrônicos como validação. Por exemplo, login e senha, identificação por biometria, aplicativos específicos, confirmação por duplo fator, caixa de aceitação/não aceitação em termos de uso online, códigos de segurança e assinatura digital. Portanto, é uma ferramenta versátil e segura para validação de identidade.

Já a assinatura digital, por outro lado, é um tipo de assinatura eletrônica que utiliza operações matemáticas baseadas em algoritmos de criptografia assimétrica para garantir uma proteção adicional na autenticidade das documentações. Além disso, é validada por uma autoridade certificadora devidamente licenciada pela ICP-Brasil. Para realizar uma assinatura digital, é necessário possuir um certificado digital. O processo de certificação confere autenticidade, integridade e validade jurídica à assinatura no documento eletrônico.

Podemos pensar na assinatura eletrônica como sendo o gênero, e a assinatura digital uma espécie. Isso significa que toda a assinatura digital é eletrônica, mas nem toda a assinatura eletrônica é digital.

Importante que as partes escolham com cuidado a forma da assinatura do contrato eletrônico, seja assinatura eletrônica ou digital, o que dependerá do tipo de contrato e do seu objeto.  

Preciso de testemunhas no contrato eletrônico?

A necessidade da assinatura de testemunhas em um contrato particular é para conferir ao documento a força de título executivo. No entanto, este requisito não se refere à validade do documento, mas sim à sua eficácia como título executivo extrajudicial.

Por outro lado, um título executivo extrajudicial proporciona maior celeridade, permitindo o protesto em cartório ou a execução judicial para recuperar valores não pagos conforme estipulado no contrato.

Imagine a situação em que você, corretor de imóveis, precisa buscar o recebimento de sua comissão de corretagem com base em seu contrato. No entanto, se o contrato físico contém a assinatura de duas testemunhas, você poderá executá-lo de maneira significativamente mais rápida.

Qualquer contrato particular que contenha obrigações, seja de prestação de serviços, honorários, mútuo, ou promessa de compra e venda, pode ser considerado um título executivo extrajudicial. No entanto, é fundamental que esteja devidamente assinado pelas partes envolvidas e, preferencialmente, contenha a assinatura de duas testemunhas para garantir maior segurança jurídica.

E no contrato eletrônico, preciso das testemunhas?

A resposta é NÃO. Além disso, uma recente modificação no Código de Processo Civil dispensou a necessidade da assinatura de testemunhas nos contratos eletrônicos, e isso não os fez perder a força de título executivo extrajudicial.

Até então, tanto contratos assinados de forma física quanto eletrônica deveriam incluir a assinatura de 2 testemunhas. No entanto, à medida que conduzimos diversos negócios online, o contrato eletrônico tornou-se uma realidade e a necessidade de assinatura de testemunhas pareceu desnecessária.

A Lei 14.620/2023 adicionou o §4º ao artigo 784 do CPC, dispensando testemunhas nos contratos eletrônicos como requisito para considerá-los títulos executivos extrajudiciais. Abaixo transcrevemos o dispositivo:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

(…)

III – o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas;

(…)

§ 4º  Nos títulos executivos constituídos ou atestados por meio eletrônico, é admitida qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei, dispensada a assinatura de testemunhas quando sua integridade for conferida por provedor de assinatura.  (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

A norma permite que qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei seja utilizada, sem necessidade de assinatura de testemunhas, desde que a integridade da assinatura seja verificada por provedor de assinatura, conforme discutido anteriormente.

É importante ressaltar, no entanto, que o contrato particular assinado de forma física ainda exige a assinatura de duas testemunhas para ser considerado título executivo extrajudicial, sem alterações neste requisito.

Reconhecimento de firma por meio eletrônico, é possível?

SIM. Desde junho de 2022, temos a plataforma do e-notariado, desenvolvida pelo Colégio Notarial do Brasil, que realiza o reconhecimento de firma de forma online. Adicionalmente, deve ser solicitada a emissão do certificado digital notarizado, de forma remota e gratuita na plataforma. O cartório agendará uma sessão de videoconferência e, posteriormente, após a identificação e conferência dos documentos, emitirá o certificado digital que ficará disponível no seu celular.

Você pode utilizar esse certificado digital para assinar qualquer documento eletrônico, seja particular ou público, nos cartórios credenciados em todo o país.

Assim, se desejar aumentar a segurança em seu contrato eletrônico no setor imobiliário, você pode escolher utilizar o reconhecimento de firma digital.

Vantagens dos contratos eletrônicos:

• Agilidade: Reduz o tempo necessário para a elaboração, revisão e assinatura dos contratos.
• Redução de custos: Elimina gastos com papel, impressão, envio e armazenamento físico.
• Sustentabilidade: Reduz o uso de papel, contribuindo para a preservação ambiental.
• Acessibilidade: Facilita o acesso e a assinatura de contratos de qualquer lugar do mundo.
• Rastreamento e armazenamento: Facilita o acompanhamento do processo de assinatura e o armazenamento seguro dos documentos.

Espero que esse conteúdo tenha sido útil para você corretor. 

Caso ainda tenha dúvidas ou queira conversar mais sobre o assunto, pode entrar em contato através do e-mail [email protected].

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