O novo índice para aluguéis residenciais da FGV IBRE

O novo índice IVAR – Índice de Variação de Aluguéis Residenciais FGV IBRE1 – tem por objetivo retratar com maior fidelidade a inflação associada aos contratos de locações residenciais.

| Leia também: IVAR – Saiba mais sobre a novidade

Funcionamento do índice e sua origem

Segundo a nota explicativa constante no website da FGV2, o objetivo do IVAR é compilar um índice que acompanhe a evolução da variação dos valores de aluguéis novos, renegociadas ou revisados, utilizando modelo que traduza a evolução inflacionária relativa a imóveis em locação. Inicialmente, os dados são coletados em quatro grandes centros urbanos – São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre – de imobiliárias que possuem grandes volumes de dados, como a Quintoandar, que permitiu retroagir o índice até 2018. A fonte de captação dos valores dos aluguéis são os contratos de locação firmados pelas empresas, e cedidos de forma anonimizadas (sem ferir a LGPD) para a composição do índice. Esta é uma importante mudança, pois os outros índices são baseados nas ofertas de locações veiculadas em anúncios.

A medida atual da inflação de contratos de locações residenciais está baseada no subitem Aluguel Residencial do IPCA-15 IBGE e do subitem correlato do IPC-S-FGV IBRE, que transporta para o IGP-M e IPCA as variações, porém com baixo impacto não captando variações importantes de comportamento do mercado.

O modelo utilizado no IVAR FGV IBRE está embasado no índice utilizado no mercado norte americano chamado ZORI3 (Zillow Observed Rent Index), da empresa Zillow, tradicional fornecedora de plataforma MLS (Multiple Listing Service), aplicada sobre a base de dados da própria empresa. Na Zillow o índice tem base de dados que remonta os anos 60.

A metodologia utilizada pela Zillow considera a variação dos valores de locações semelhantes ocorridos em períodos diferentes, dando maior peso para aquelas ocorridas num menor prazo de tempo entre as transações, e menor peso para aquelas ocorridos em maior prazo, reduzindo assim as distorções que o tempo traz para as análises, no site da FGV existe descrição precisa do cálculo do índice4. Estes valores sofrem ajustes com base em índices e orçamentos governamentais, e tratamentos estatísticos para eliminar efeitos indesejados e distorções.

Comparativo entre os índices

No gráfico abaixo vemos a comparação entre o novo IVAR, e os subitens Aluguel Residencial nos índices IPC-S e IPCA, e suas contribuições na formação destes índices principais. Enquanto os índices tradicionais permaneciam estáveis, notamos que o IVAR captura mais oscilações.

Posso usar este índice nos meus contratos?

Sim, o artigo 85 da Lei 8.245/1991 permite que sejam aplicados quaisquer índices, vedada indexação ao salário-mínimo, moeda estrangeira ou variação cambial. Este índice pode ser utilizado nos contratos novos, e nos revisados e renegociados para serem aplicados em contratos já em curso, porém as partes devem concordar com a troca do índice.

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Este índice é melhor do que o IGPM ou IPCA?

O IVAR também recebe influência destes outros índices, pois estão indiretamente em sua composição. Com o tempo, o IVAR tende a ter maior precisão na medida da inflação associada aos contratos de locação do mercado imobiliário residencial, pois os demais índices são medidas da inflação de consumo com pouca carga de influência das particularidades do mercado imobiliário e custos construtivos, manutenção e de valorização dos ativos.

Como utilizo este índice em meus contratos?

A aplicação do índice segue o mesmo formato do IGP-M ou IPCA. No fechamento do aniversário contrato, busca-se o acumulado do índice dos últimos 12 meses e aplica-se a diferença ao valor de locação5. 

Pode ser utilizado nos contratos com imóveis comerciais e corporativos?

A lei permite que seja utilizado. Em locações comerciais de pequenas salas, casas comerciais, pequenas lojas, sobrados, pequenos galpões urbanos, terrenos de pequeno porte este índice vai de encontro às necessidades dos proprietários não profissionais, e que tenham poucos ativos, situação semelhante aos imóveis residenciais. Para o ambiente corporativo ainda é cedo para tomar esta decisão, pois as receitas dos ocupantes e suas despesas e investimentos seguem a lógica inflacionária dos produtos de consumo, serviços e de insumos de produção. Os índices IGP-M e IPCA estão na composição de suas estratégias financeiras. Para os proprietários, ter um índice ligado às particularidades da inflação do mercado imobiliário tende a ser mais interessante. O tempo, e as análises mais detidas, vão dar o tom nos próximos anos.

Vamos incluir em nossa cesta de análises macroeconômicas o acompanhamento mensal deste índice, buscando possíveis correlações com os aluguéis comerciais e outros indicadores.

Luis Fernando Gardel Deak
Advogado – Direito Imobiliário e LGPD 

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